Как правильно приобрести квартиру

Как избежать наиболее характерных опасных ситуаций.

Разобраться в том, как избежать наиболее характерных опасных ситуаций, нам помогает начальник юридического отдела риэлторской компании Евгений Сушинский.

Опасность первая

В ходе приватизации квартиры, которую вам предлагают купить, были допущены нарушения.

Самое опасное для последующих сделок и, увы, довольно распространенное нарушение - игнорирование прав несовершеннолетних жильцов. Не по злому умыслу. Зачастую их просто не включали в число собственников квартиры при оформлении приватизации. И последующие сделки с "несправедливо" приватизированной квартирой стало возможно оспорить. Как предупреждает Евгений Сушинский, не стоит обольщаться, что приватизация прошла уже давно, дети стали взрослыми и все сроки давности истекли. По Гражданскому кодексу срок давности может отсчитываться не с даты самого события (в данном случае - приватизации), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. А такое у выросшего ребенка или его родственников может случиться в любой момент...

Чтобы застраховаться от признания сделки недействительной, опытные риэлторы при оформлении купли-продажи приватизированных квартир с несовершеннолетними жильцами убеждают родителей-продавцов включать ребенка в число собственников новой, покупаемой квартиры. Это возможно при сделках, когда продается одно и одновременно приобретается другое жилье. Поскольку ребенок получает долю в праве собственности на новую квартиру, то вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежнего жилья теряет актуальность. В результате шансы оспорить сделку с приватизированной квартирой значительно снижаются.

Кстати

На что обратить внимание, составляя договор.

Заключая договор на покупку квартиры в строящемся доме, нужно обратить внимание на то, что:

Договор должен содержать данные приобретаемой квартиры: этаж, площадь, номер (если он уже присвоен), номер дома. В договоре желательно указать реквизиты документов на земельный участок и копию разрешения на строительство. Подписывать договор имеют право лично сам продавец и покупатель либо уполномоченные ими лица на основании доверенности. Если одной из сторон является организация, то право подписи принадлежит руководителю или лицу, действующему на основании доверенности. !Не забывайте: даже идеально написанный договор не гарантирует ваших прав в случае мошеннических действий.

"Когда покупатель с продавцом оформляют сделку самостоятельно, без помощи грамотного риэлтора, то нередко совершают ошибки при подготовке и заполнении документов. При сделке с привлечением ипотечного кредита есть опасность сбора неполного пакета документов (также стоит проверять, не просрочены ли они) - в этом случае банк легко может отказать в предоставлении кредита. Повысить надежность сделки позволяет страхование приобретаемого права собственности на жилье. Плюс работа с риэлтором-профессионалом, который проверит все нюансы, в том числе подыщет оптимальные условия страхования для конкретного клиента и его случая", - рассказала директор отделения корпорации недвижимости Ольга Варакутина.

Опасность вторая

При продаже используются липовые документы

Это могут быть банально подделанные паспорта и свидетельства о праве собственности на жилье. Известны случаи, когда мошенники доставали реальный паспорт продавца, а приходил с этим документом и заключал сделку подставной похожий человек.

Бывают проблемы с доверенностями на продажу жилья. Здесь речь идет не только о подделках. Известны случаи, когда мошенники продавали квартиры по доверенностям, которые были отменены собственником жилья. Или совершали сделки по доверенностям умерших лиц. В таких ситуациях выданные ими документы на распоряжение квартирой считаются недействительными, наследники оспаривают сделку, а мошенники, получившие деньги от покупателя, естественно, к этому моменту успевают испариться.

!Уберечься от такого риска поможет личная встреча и общение с продавцом жилья (а не только с его доверенным лицом).

Опасность третья

Квартира, которую вы покупаете, получена в наследство, а при этом не были учтены интересы лиц, имеющих право на часть имущества

Унаследованное жилье - самый рискованный объект купли-продажи. При оформлении наследства учесть интересы всех потенциальных наследников, включая внебрачных детей и родственников, живущих за границей, зачастую просто нереально. А впоследствии эти лица узнают, какого лакомого кусочка лишились, и предъявляют претензии. Срок для заявления прав на наследство отсчитывается в такой ситуации с даты, когда обделенный наследник узнал о смерти бывшего собственника имущества.

!Опытные риэлторы подходят к оформлению сделок с унаследованными квартирами особенно осторожно. Стараются определить круг возможных наследников, в том числе выясняя по домовой книге, какие лица были когда-либо прописаны в квартире.

Советы специалиста

Как выбрать риэлтора

Заключать сделку по недвижимости самостоятельно не только очень сложно, но и рискованно: обычный покупатель, например, вряд ли сможет грамотно выполнить проверку квартиры на . В то же время с ростом цен на жилье дорожают услуги агентств недвижимости. Ведь, как правило, вознаграждение риэлтора определяется в процентах от суммы сделки. На что обращать внимание при выборе риэлторской компании, советует Евгений Сушинский:"Учитывая ситуацию, складывающуюся в последнее время, некоторые компании ломают стереотипы и уходят от процентной привязки оплаты услуг, устанавливая фиксированную сумму. Это не только удобно и выгодно клиентам, но и логично, ведь технология продажи квартиры за 100 и 200 тысяч долларов в принципе не различается. Совершаются те же действия, требуется тот же пакет документов".

На размер вознаграждения риэлтора в этом случае влияет только объем его работы.

Агентства недвижимости могут предлагать самые разные услуги:

• подбор вариантов для купли-продажи; организация показов квартиры; сбор и (или) проверка пакета документов для сделки;
• контроль за передачей денег;
• содействие в регистрации сделки; передача недвижимости по передаточному акту;
• проведение всех переговоров и предоставление необходимых консультаций.

!Обратите внимание на договор с агентством недвижимости. Перечень действий риэлтора должен быть максимально прозрачным, чтобы вы понимали, за что платите, и были уверены, что с вас не пытаются безосновательно взять лишние деньги.

BIN