Столичный обвал цен на недвижимость

На рынке пригородного жилья произошел ценовой обвал. Если в Киеве можно говорить о 5–8% снижении стоимости квартир, то в ряде городов-спутников она упала на 20–30%. Однако покупателей не прельщают даже такие серьезные скидки, и в некоторых городах-сателлитах количество проданных квартир не превышает одного-двух десятков в месяц, в то время как еще полгода назад оно исчислялось сотнями.

Спекулянты ушли

По данным опрошенных Деловой столицей риэлторов, сейчас количество реальных сделок в пригороде упало на порядок.

"Если ранее только через наше агентство в Вишневом покупалось до 10 квартир в неделю, то сейчас оформляется не более пяти-шести сделок в месяц. И это несмотря на то что за последние три месяца жилье подешевело на 10–12%", - рассказывает директор АН "Спарта" (Вишневое) Владимир Михайленко.

Падение спроса констатируют и риэлторы Броваров, Вышгорода, Борисполя, Коцюбинского, Боярки, Ирпеня. По словам директора ЧП "Эвент" (Бровары) Валентина Яковенко, главной причиной потери интереса к некогда сверхпопулярной броварской недвижимости стал уход с рынка спекулянтов, а также стагнация на столичном рынке недвижимости. Глядя на Киев, большинство покупателей выжидает, надеясь на обвал цен.

"Если раньше наше агентство регистрировало до семи–десяти сделок в неделю, то за последние три месяца оформлялось по одной сделке по приобретению б/у жилья в Броварах. Основная же масса сделок - это покупка земли в городе и районе, куда направили свои средства частные инвесторы", - комментирует г-н Яковенко.

По информации риэлторов, предложение за последние месяцы выросло в 1,5–3 раза и продолжает накапливаться, поскольку львиная доля квартир, выставленных на продажу еще в конце прошлого года, так и не продана.

"Сегодня покупатель только в Броварах может выбирать из трех-четырех десятков однокомнатных квартир, тогда как в конце минувшего года одновременно реализовывалось не более 30 квартир всех типов. Клиент может высматривать недвижимость по два месяца, торговаться и не бояться, что во время его раздумий квартира будет продана", - говорит Валентин Яковенко.

Крестьяне сломали цены

Столь длительное (три-четыре месяца) игнорирование покупателями вторичной недвижимости городов-сателлитов не могло не сказаться на ее стоимости. Владельцы пригородного жилья оказались куда сговорчивее, нежели собственники столичных квадратных метров. И если в Киеве сегодня принято уступать лишь при личном торге (до 5–8%), не снижая при этом цену предложения в прайсах риэлторских компаний, то в пригороде продавцы готовы жертвовать значительно большими суммами.

По данным директора бориспольского АН "Градиент" Ларисы Яремы, наибольшее падение цен за последние месяцы произошло в Борисполе, где самые дешевые квартиры - однокомнатные хрущевки - потеряли до $20 тыс. (минус 25–30%).

"Если в конце прошлого года они предлагались в среднем по $70 тыс., то сегодня их стоимость колеблется на уровне 50–52 тыс. долл., а за 63 тыс. долл. на вторичном рынке можно купить просторную "единичку" в 50 кв. м в уже сданной новостройке", - рассказывает г-жа Ярема.

В Броварах, по информации Валентина Яковенко, цены на б/у жилье снизились менее существенно — на 9–17%. Так, самые дешевые гостинки предлагаются сейчас за 53 тыс. долл., хотя еще в начале года они продавались по 63–65 тыс. долл. Двухкомнатную хрущевку сегодня можно купить за 75 тыс. долл., в январе такое предложение оценивалось в 90 тыс. долл. До 10 тыс. долл. потеряли в стоимости и броварские "чешки", а также уже сданные в эксплуатацию новостройки, которые в свое время были выкуплены спекулянтами.

В среднем на 10% подешевели и квартиры в Вишневом, ранее сверхпопулярном у приезжих в столицу. По словам Михайленко, в среднем гостинка предлагается сейчас в городе за 58 тыс. долл., однокомнатная хрущевка - за 70 тыс. долл., однокомнатная квартира в доме из украинской панели или кирпича оценивается в 80 тыс. долл., а двухкомнатная в престижных домах серии ППС в 110–115 тыс. долл.

"Потенциальные покупатели выжидают дальнейшего обвала цен. Кроме того, вторичный рынок столицы также в спячке, и те, кто хотел бы продать квартиру в городе и разъехаться в пригород, в большинстве своем не имеют возможности это сделать", - говорит Яковенко.

По мнению Ларисы Яремы, помимо перечисленных факторов, активность пригородного рынка вторичного жилья существенно подорвало и прекращение продаж паевой земли. Вырученные от реализованных паев средства крестьяне направляли в основном на приобретение жилья в Киеве и городах-спутниках. Торговля крестьянскими паями шла довольно успешно, несмотря на то что это запрещено законодательством.

"Еще осенью 2006 года, когда теневые сделки по продаже паев проводились весьма активно, крестьяне из близлежащих сел покупали в Борисполе по две-три квартиры за одну сделку. Сейчас же эти финансовые вливания на рынок полностью перекрыты", - отметила Ярема. Причиной этого стали законодательные изменения, вступившие в силу в текущем году и сломавшие прежние схемы. Придумать что-то новое участники теневого рынка пока не сумели.

Все для покупателя

Немногочисленными клиентами агентств недвижимости продолжают оставаться приехавшие в столицу менеджеры среднего звена, которым надоело платить за аренду квартир, разъезжающиеся киевляне, которым удалось продать свое жилье в Киеве, а также приезжие из других городов и стран СНГ. По словам Владимира Михайленко, в последние недели в пригороде также активизировались родители будущих студентов из Днепропетровска, Запорожья и Донецка, подыскивающие для своих чад приличные "единички" в городах-сателлитах. Некоторую активность рынку вторичного жилья пригорода продолжают придавать и местные жители, однако сделок по улучшению жилищных условий самими броварчанами, бориспольцами и т. п. стало в десятки раз меньше, чем год назад.

Большинство подобных сделок, согласно информации Ларисы Яремы, проводится через ипотеку. Средний покупатель «вторички» в городах-спутниках, по данным этого эксперта, берет в в банке кредит до 60–70% стоимости будущего жилья, как правило, на максимально длительный срок до 25 лет.

Пригородные риэлторы не прогнозируют дальнейшего резкого снижения цен и надеются, что рынок оживится уже в октябре, после завершения досрочных парламентских выборов, после чего, как ожидается наступит хотя бы относительная политическая стабильность.

"Ближайшие два месяца будут самыми благоприятными для тех, кто желает приобрести жилье в городах-спутниках, потому что уже осенью стоимость квартир снова может пойти вверх, а выбор вариантов существенно сократится", - подчеркивает Михайленко.

Правда, эксперты сходятся во мнении, что даже если рост цен опять начнется, то до Нового года не превысит 5%. Но не исключен и худший для продавцов вариант.

Осень в любом случае станет моментом истины: если покупатели продолжат игнорировать рынок жилья, новый ценовой обвал неминуем.