Как заработать на собственной квартире?

Природа грубо пошутила над человечеством, лишив его дара предвидения. В качестве утешительного приза мы получили миллионную армию аналитиков, гадалок и синоптиков, благодаря которым теряем деньги, получаем надежду их снова найти, минуя казенный дом, тем временем шлепая по лужам без зонтика. Посему в таком важном деле, как оценка будущих цен на жилье придется пораскинуть мозгами, пошевелить извилинами, напрячь серое вещество, ну или что там у вас.

Итак, как пишет журнал "Личный счет", существует сто причин, почему жилье подорожает и ровно столько же, почему подешевеет. Можно спорить до хрипоты, доказывая первую версию или отстаивая вторую: "Жилья всем не хватает" - "А все и не могут - цены выше, чем в Нью-Йорке", "Низкие темпы строительства" - "В новостройках пустуют квартиры", "Спекулянты снова надуют цены" - "Они уже вкладываются в землю и цены рухнут", "Застройщики утверждают обратное" - "Потому что им нужны ваши деньги", "Да вы просто недоумок?" - "Что!?", "Уберите руки!" - "Перестаньте кусаться!"

Пока окончательно не произошло раздвоение личности, предлагаем отбросить все "за" и "против". Лучше пойти от противного, в смысле, оставим противного на месте и представим, что вскоре цены пойдут вниз. Если включить воображение, то обвал рынка будет означать не появление доступного жилья, а обеднение населения. Условно, старушка, живущая на пенсию, но упорно не желающая продавать квартиру на Крещатике – миллионер Корейка, который по определенным причинам не знает, как распорядиться своим богатством.

Ваша квартира при нынешних ценах сверхдорогой актив и просто преступно использовать ее исключительно в примитивных потребительских целях: есть, спать и другие глупости. Необходимо срочно превратить недвижимость в грозное оружие будущего достатка, пока жилье ценится слишком высоко. Только сначала, придется конвертировать квартиру в деньги. Ни в коем случае не продавать (а вдруг цены снова пойдут вверх), а заложить ее в банке на максимальную сумму под минимальные проценты. Например, ваша киевская двушка стоимостью 125 тыс. долл. превращается в 100 долл. под символические 12% годовых на 20 лет в UniCredit Bank. Остается найти деньгам достойное применение, чтобы перекрыть выплаты по кредиту и получить дополнительный доход. Тогда вы не только защищены от потерь в случае снижения цен на жилье, но и как минимум через 20 лет останетесь и с квартирой и со 100 тыс. долл. не считая дополнительного заработка.

ШАГ 1. Весь кредит перевести на депозит

Если 100 тыс. долл. аккуратно спрятать под матрац, в лучшем случае заработаете искривление позвоночника, потеряете сон и получите расстройство нервной системы. Немедленно несите деньги в банк, предлагающий пускай не самые высокие проценты по депозиту, зато защищенный от разорения. Самый примитивный вариант – открыть вклад в государственном Ощадбанке под 16% годовых в гривне.

Доллары придется перевести в национальную валюту, и тогда ваш ежегодный доход составит 4% (16% минус 12%) с полумиллиона гривен. Прибыль будет чуть меньше. Основная нагрузка ляжет на первый год "спекуляций", когда при оформлении кредита придется потратиться на комиссионные, страховки и прочие услуги банка. В UniCredit Bank с вас возьмут одноразовую комиссию в размере 1 тыс. долл. плюс ежегодная страховка обойдется в 400 долл. Ежемесячные выплаты по кредиту составят 1 101,08 долл. (13 213 долл.). Итого придется потратить за год 13 613 долл. Зато Ощадбанк начислит по процентам 80 тыс. грн или 16 тыс долл., а ваша прибыль составит в первый год 2 387 долл., и 3 387 долл. в последующие.

Конечно, существует опасность повышение курса доллара. Чтобы затея провалилась, зеленый должен просто почернеть от злости с прыгнуть с нынешних 5 грн./долл. выше чем 5,87 грн./долл.

Сложно себе представить, что может так сильно обвалить гривну. До сих пор ни перевыборы, ни милицейские штурмы на курс не влияли, и доллар уже несколько лет подряд медленно тает в обменных пунктах. В любом случае депозит - не зарплата и чтобы снять деньги со счета в экстренной ситуации потребуется всего 3 дня. Более того, не обязательно всю сумму доверять Ощадбанку. Часть денег можно отложить в других банках, предлагающих 17% или даже 18% годовых, и совсем немного "пожертвовать" кредитным союзам под 23-27% годовых. Тогда уже никакой курс вам не помеха.

Например, 250 тыс. грн остается в Ощадбанке под 16% годовых, 150 тыс. грн. - отдаете Дельта Банку под 17% годовых и по 50 тыс. грн – двум кредитным союзам – "Аккорд" под 26% и "Украинская кредитно-финансовая группа" под 28%. В результате за год вы заработаете 92,5 тыс. грн, что соответствует 18,5% годовых. Доллар может обнулить ваш доход, если превратится в евро и возьмет нереальную высоту – 6,79 грн./долл. Другой неприятный момент – банки могут снизить ставки по депозитам. Чтобы прогореть в этом случае банкиры должны приземлить проценты до 13,6% годовых в гривне. Возможно, так и произойдет через 5-10 лет, но тогда и кредиты подешевеют и вам ничто не помешает погасить старый долг, взяв новый.

ШАГ 2. Еще одна комната

Теперь, когда ваш кредит приносит прибыль, можно расслабиться. Настоящее удовольствие получите тогда, когда квартирный пузырь лопнет, и цены покатятся вниз. Но прежде чем рассказывать друзьям и знакомым о своей гениальной схеме в сотый раз, лучше, пока они не разбрелись по домам от скуки, оценить силы для очередного рывка. А именно – купить еще одну квартиру "со скидкой".

Сразу отметим, что второй шаг не предполагает получения дополнительного заработка. Вам удастся лишь существенно сократить свои затраты. Ведь чтобы остаться "в нуле" с учетом выплат по кредиту, вторая квартира, причем однокомнатная, должна подешеветь аж на 85%, что маловероятно. Здесь ощутимые преимущества получат лишь те, кто собирался улучшить свои жилищные условия. Например, переехать из двушки в трешку или обеспечить однокомнатное наследство детям.

Сейчас трешка в Киеве стоит в среднем 180 тыс. долл. Если продать двухкомнатную квартиру за 125 тыс. долл., а на оставшуюся сумму (55 тыс. долл..) взять кредит на 20 лет под 12% годовых в валюте, то ежемесячно придется выплачивать банку 605,59 долл. (7267,08 долл. в год), плюс страховка в размере 220 долл. и единоразовая комиссия 550 долл. Итого 8037,08 долл. в первый год и по 7487,08 долл. оставшиеся девятнадцать. Предположим, пока вы зарабатываете на заложенной в банке квартире, цены упали на 10%. И соответственно трешка стоит уже 162 тыс долл. Тогда вы разыгрываете примитивную многоходовку: снимаете деньги с депозита, переводите их в доллары, гасите кредит, продаете свою квартиру и покупаете трехкомнатные апартаменты в кредит. Только занять вам нужно будет уже не 55 тыс долл., а 37 тыс долл. Ежемесячный платеж по кредиту падает до 407,4 долл. (4888,8 в год), комиссия снижается до 370 долл., страховка – до 148 долл. В первый год заплатите 5406,8 долл., дальше - по 5036,8 долл. Экономия более чем очевидна – 2450,28 долл. ежегодно. Понятно, что чем сильнее грохнется рынок недвижимости, тем лучше.

ШАГ 3. Еще одна квартира

По аналогии с трешкой, можно купить однокомнатную квартиру наследникам. Только здесь затраты будут выше, ведь от своей двушки грех отказываться. При падении цен всего лишь на 10%, за 1-комнатные апартаменты в столице будут давать 72 тыс долл. (сейчас 80 тыс долл.). С депозитного счета придется снять 360 тыс. грн. остальные деньги продолжают отбивать 16% годовых на депозите. С учетом дохода от 140-тысячного вклада (500 тыс. минус 360 тыс.) в первый год вы выплатите банку по "старому" кредиту 9133 долл. В дальнейшем за счет уплаченных комиссионных сумма уменьшится до 8133 долл.

Покупая однокомнатную квартиру в кредит сейчас, вам бы пришлось все равно заложить двушку чтобы не вносить первоначальный взнос (20 тыс долл.) и ежемесячно платить банку 880,86 долл. С учетом страховки (320 долл.) и комиссионных ( 800 долл. ) в первый год вы бы расстались со 11690,32 долл., в дальнейшем - 10890,32 долл. Экономия почти такая же, как и в случае трешки - 2757,32 ежегодно. При желании можно существенно сократить издержки. Если вы сдадите однокомнатную квартиру в аренду за 300 долл., то получите за год 3600 долл. Тогда ежемесячные выплаты банку уменьшатся с 792,78 долл. до 492,78 долл. Осталось дождаться, когда же, наконец, цены на жилье упадут ниже плинтуса.

FINANCE.UA