Загородная недвижимость

60 тыс. гектаров будущих окраин столицы за семь месяцев подорожали с 30 млрд до 54 млрд долл...

Земельных участков под строительство коммерческой недвижимости в столице почти не осталось - земля в центральных районах подорожала до 150 тыс. долл. за сотку. Оставшиеся участки для новых торговых или офисных центров не подходят - в первую очередь из-за большого транспортного потока в центре города. Еще один крупный бизнес-центр в районе Крещатика Киев не выдержит - транспорт просто остановится.

Вместе с тем 40% столичной земли занято промзонами. Окраины Киева и вовсе едва освоены по линии окружной. Все это следствия хаотичной застройки на протяжении последних 15 лет - строительство "по плану" в столице завершилось с развалом СССР, хотя Генеральный план развития Киева и пригородов существует, причем все тонкости застройки в нем распланированы вплоть до 2020 года. Разработанный в конце 90-х и утвержденный Киевсоветом в 2002-м, Генплан представляет собой базовый градостроительный документ, определяющий развитие Киева и пригородов, включая строительство дорог, прокладку инженерной инфраструктуры и т. д.

Правда, в Генплане много недоработок. Например, документ, разработанный КГГА, Киевгенпланом и Киевпропроектом, предусматривает, что население города к 2020 году составит 2,65 млн человек, тогда как уже сейчас с учетом трудовых мигрантов в Киеве проживают около 3,5-4 млн. Наконец, документ носит рекомендательный характер. В частности, один из основных постулатов Генерального плана развития Киева - расширение границ столицы на 10-20 км от сегодняшней городской черты. Однако, согласно Конституции, присоединение к столице пригородов невозможно без специального разрешения парламента. Соответствующий законопроект в ВР еще ни разу не рассматривался.

Перепланировка

Большинство европейских городов столкнулись с дефицитом земли еще в 60-70-х годах прошлого столетия. И наработали успешный опыт их решения, в том числе за счет расширения границ мегаполисов; создания городских агломератов с переносом части рабочих мест в близлежащие города-спутники, связанные с мегаполисом единой транспортной инфраструктурой; перепрофилирования промзон и т. п. В феврале нынешнего года мэр Киева Леонид Черновецкий заявил о намерении провести аудит Генплана с привлечением зарубежных архитекторов, но Киев опоздал с решением проблемы примерно на 15 лет.

Застройка промзон Нижней Телички обойдется минимум в 12 млрд долл.

Зарубежный опыт применим лишь в том случае, если правки к Генплану "с учетом международного опыта" будут разработаны в предельно краткие сроки - иначе идеи, заложенные в главный градостроительный документ, вообще не будут реализованы.

Простой пример: с февраля, когда мэрия заявила об аудите Генплана, земля в пригороде подорожала на 70%. Сейчас сотка в радиусе 30 км от столицы стоит в среднем более $9 тыс., в отдельных местах цена доходит до $40 тыс. Следовательно, суммарная стоимость 60 тыс. га (площадь, на которую планируется увеличить территорию Киева по нынешнему Генплану) за полгода выросла с 30 млрд долл. минимум до 54 млрд долл.

Покупка у частников даже нескольких участков, расположенных на пути новой окружной дороги, без которой расширение границ Киева теряет смысл, уже сейчас обойдется городским властям в сотни миллионов долларов.

Москва не сразу перестраивалась

В большинстве западных стран схожие проблемы мегаполисов решались именно выкупом земель. Помимо строительства дорог, государственные или муниципальные власти вкладывали миллионы и миллиарды в перепрофилирование и развитие территорий, разработку и экспертизу подробных планов застройки. Через пару лет обустроенная площадь стоила уже намного дороже, поэтому государство, кроме решения проблем обустройства города, зарабатывало на продаже недвижимости или прав на застройку. Таким образом, захолустные территории за 15-20 лет превращались в фешенебельные, престижные районы, разгружая центральные районы мегаполисов.

Сити на Рыбальском острове - невозможное возможно

Именно с целью разгрузить центр французской столицы в 1964 году в Париже началось строительство делового центра "Дефанс". Сейчас гигантская территория в 25,5 тыс. га, застроенная многоэтажными офисными зданиями, торговыми центрами, паркингами, с метрополитеном и железной дорогой, является одним из самых крупных бизнес-центров в мире. Дефанс - это свыше 3 млн кв. м офисных площадей, где располагается более 1500 компаний, работают свыше 150 тыс. служащих и проживают почти 20 тыс. человек. 43 года назад нынешняя территория Дефанса была даже не пригородом, а пустошью за городком Нейли-на-Сене возле Парижа.

Создатели лондонского бизнес-центра

"Докленд" пошли другим путем, перепрофилировав под "новый Сити" территории заброшенных доков в промышленном районе Лондона - Кэнари Уорф. С 1981 по 1990 год 22,1 га превращали в престижный деловой центр с развитой инфраструктурой. Власти Лондона только на выкуп земли под Докленд потратили более 2 млрд фунтов стерлингов. Но уже через семь лет последовательного осуществления запланированных работ по перепрофилированию муниципалитету удалось получить 6 млрд фунтов прибыли от продажи объекта.

В Москве, в четырех километрах от Кремля, на 100 га промышленной зоны с 1993-го ведется строительство делового центра "Москва-Сити". Объекты планируют сдать в эксплуатацию в 2010 году. Почти вся инфраструктура нового делового района строится на государственные деньги. Москва-Сити - пилотный проект. В ближайшие 10 лет московская мэрия на территории 2 тыс. га промзон собирается построить 50 млн кв. метров жилья, себестоимость которого оценивается в 500 млрд долл.

Свой путь

В Генплане Киева есть подпроект, предусматривающий строительство бизнес-центра на 102 га Рыбальского острова. Кроме офисных и торговых площадей, здесь планируется построить здания для Киевской городской администрации. Рыбальский остров - идеальное место для делового центра: расположен практически в центре города; возле Сити планируют построить Подольско-Воскресенский мост с дорогой шириной в шесть полос и станцию метро.

Скорее всего, именно Сити на Рыбальском станет первым масштабным проектом освоения столичных промзон. Но для реализации только начальных стадий этого проекта необходимо около 5 млрд долл. - такую сумму бюджет Киева вряд ли потянет без создания консорциума из нескольких инвесторов и собственно муниципалитета.

Еще одна перспективная территория для строительства делового центра в Киеве - район Теличка. Первоначально, согласно Генплану, до 2020 года на 200 га власти планировали построить общественно-деловой центр общей площадью 1,6 млн кв. метров, паркинг на 10,5 тыс. авто. Но вместо плана комплексной реконструкции городские власти решили ограничиться перепрофилированием только части промзоны - Нижней Телички. Причина - недостаток финансов. Предварительная смета освоения Нижней Телички - около 12 млрд долл.

Печальное далеко

Скорее всего, комплексный план Киевской горадминистрации по переносу за город около 100 промышленных предприятий - около 825 га - так и не будет выполнен. В первую очередь - из-за сопротивления самих предприятий, часть которых приватизирована, частично - из-за несогласованности действий мэрии, Фонда госимущества и Минпромполитики. Последний пример конфликта интересов: 4 сентября ФГИ снял с торгов имущество завода "Большевик" - ремонтный корпус и комплекс очистных сооружений завода с 7 га прилегающей территории. Объект выставлялся на продажу для погашения долга госбюджету. Фонд посчитал, что стартовая цена госимущества - 7 млн грн - занижена.

Примирить город и Фонд мог бы Закон о принудительном изъятии земельных участков для общественных потребностей, принятый в первом чтении еще в апреле этого года. Но даже после его принятия останется нерешенным денежный вопрос.

Дело в том, что как минимум 20% земель, предназначенных для переноса промпредприятий (в Вышгородском районе, в районе села Ходосеевка, в окрестностях села Гатное и возле аэродрома "Чайка"), уже находятся в частной собственности. Освоение государственных 600-650 га пригорода тоже большая проблема для города. Владельцы прилегающей к этим территориям коттеджной застройки будут категорически против размещения по соседству промзон, появление которых может вдвое, а то и втрое снизить стоимость их участков.

Александр Затолочный, Контракты